Jetzt mal unter uns: Wir verstehen es sehr gut, dass Sie sich für eine Bestandsimmobilie interessieren. Gebrauchte Häuser haben nämlich nicht nur einen einzigartigen Charme, sie befinden sich häufig auch auf großen Grundstücken, die es bei Neubauobjekten kaum mehr gibt. Allerdings gibt es bei einem solchen Kauf einige Faktoren zu beachten, um sicherzustellen, dass Sie ein Haus erwerben, das wirklich Ihren Bedürfnissen und Ihrem Budget entspricht.In diesem Artikel verraten wir Ihnen, was Sie bei der Suche nach einem gebrauchten Haus beachten sollten. Beginnen wir zum Einstieg mit den Vor- und Nachteilen, die mit dem Kauf einer Bestandsimmobilie einhergehen.
Ein altes Haus kaufen: Vor- und Nachteile
Ein gebrauchtes Haus zu kaufen, hat einen gewaltigen Vorteil gegenüber einem Neubau: Der Kaufpreis ist in der Regel deutlich niedriger. Gerade bei Scheidungen oder einem Hausverkauf wegen Umzug ins Pflegeheim geben Eigentümer ihre Immobilien oftmals zu einem niedrigerem Preis ab. Ein weiterer Vorteil von Bestandsimmobilien ist, dass sie in der Regel schneller bezugsfertig sind, als Neubauten. Sie müssen nicht wochen- oder sogar monatelang auf die Fertigstellung warten und können umso schneller aus Ihrer Mietwohnung ausziehen.
Damit der Hauskauf nicht zur Kostenfalle wird, ist es wichtig, den Sanierungsaufwand realistisch einzuschätzen. Wir erklären Ihnen in einem späteren Abschnitt, wie Sie dabei genau vorgehen.
Gebrauchtes Haus kaufen was beachten: Die Besichtigung
Auf den ersten Blick sieht die Immobilie schick aus? Vorsicht! Für den Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung gilt: „Gekauft wie gesehen“. Für Schäden, die erst nach Vertragsunterzeichnung entdeckt werden, gibt es in der Regel keine Gewährleistung.
Allerdings: Als Laie können Sie meist nicht erkennen, ob das Haus Mängel hat. Deshalb: Augen auf vor dem Kauf! Unser Maklerteam übernimmt den genauen Blick natürlich gerne für Sie!
Wir empfehlen außerdem für das favorisierte Haus einen Architekten oder Bausachverständigen hinzuzuziehen. Mit einem Wert- und Sanierungsgutachten erfahren Sie verlässlich, ob das Haus seinen Preis wirklich wert ist – und was an Sanierungskosten und Nachrüstpflichten auf Sie zukommen kann. Unterstützung bekommen Sie zudem auch vom TÜV, vom Verband Privater Bauherren oder vom Bauherren-Schutzbund e.V.
Einen ersten guten Überblick über den energetischen Zustand des Hauses gibt übrigens der Energieausweis. Jeder Hausverkäufer ist verpflichtet, Ihnen dieses Dokument auszuhändigen. Verlangen Sie es!
Gebrauchtes Haus kaufen was beachten: Lage
Sie ist und bleibt das wichtigste Kriterium beim Hauskauf: die Lage der Immobilie. Denn sie entscheidet nicht nur maßgeblich über den Wert des Objekts, sondern auch später über den potenziellen Wiederverkaufswert. Gerle & Piehler sind für Sie als Immobilienmakler in Weilheim, Augsburg und vielen starken Regionen in Oberbayern und Ostallgäu unterwegs – wir vermitteln Ihnen nur Immobilien in Bestlage mit Wertstabilität.
Überlegen Sie, was Ihnen wichtig ist. Ob Sie lieber in der Stadt oder auf dem Land leben möchten. Sind Sie auf der Suche nach Immobilien in Starnberg, weil Sie gerne in Seenähe Leben? Liegt das Haus fernab vom Zentrum, obwohl Sie gerne abends essen gehen? Haben Sie alles, was für den Alltag wichtig ist, in der Nähe? Nehmen Sie sich Zeit, Ihr künftiges Wohnumfeld genau zu erkunden – vor allem dann, wenn Sie neu in der Gegend sind.
Achten Sie zudem auf Einkaufsmöglichkeiten vor Ort, auf Arztpraxen und eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Prüfen Sie auch, ob es sich um eine ruhige Gegend handelt, oder ob mit Lärmbelästigungen durch Straßenverkehr, einem Parkplatz oder einem Gewerbebetrieb zu rechnen ist. Um das festzustellen, gehen Sie am besten zu unterschiedlichen Tageszeiten zu Ihrer Wunschimmobilie. „Lärm“ ist etwas sehr Subjektives. Was Ihnen egal ist, könnte Ihren Partner sehr stören und umgekehrt.
Erkundigen Sie sich auch, ob in unmittelbarer Nähe Ihres zukünftigen Eigenheims Neubauten geplant sind. Zum Beispiel Gewerbeimmobilien oder Tankstellen, die für Sie nachteilig sein können. Hier gibt der Bebauungsplan für das Wohngebiet in der Regel Auskunft.
Gebrauchtes Haus kaufen was beachten: Budgetplanung
Wer sich den Traum der eigenen vier Wände erfüllen will, muss seine finanzielle Situation realistisch einschätzen – und schon etwas gespart haben. Nehmen Sie sich bei der Berechnung des Budgets genug Zeit, um sicherzustellen, dass Sie sich die monatlichen Raten später auch wirklich leisten können.
Tipp: Holen Sie sich vor dem Kauf ein Angebot für die Finanzierung und lassen Sie es von Ihrer Bank bestätigen. So verbessern Sie Ihre Chancen auf den Zuschlag, wenn der Verkäufer mehrere Interessenten für eine Immobilie hat.
Seien Sie nicht verzweifelt, wenn es nicht sofort klappt. Ein gebrauchtes Haus zu finden, das exakt den eigenen Wünschen entspricht, ist ein Glücksfall. In der Regel werden kleinere oder größere Modernisierungen nötig werden. Das müssen nicht unbedingt Baumängel sein. Viel häufiger kommt es vor, dass Ihnen die braunen Fliesen aus den 1970ern in der Küche nicht gefallen, die Räume zu klein oder schlecht geschnitten sind oder das Dachgeschoss ausgebaut werden muss, um Wohnraum für die Kinder zu schaffen. Was ist mit einem Objekt möglich? Wie könnte man durch Renovierung eine großartige Immobilie noch besser machen?
Die Modernisierung alter Häuser ist fast immer teurer, als Laien ahnen. Sie möchten wissen, wie man eine großartige Immobilie durch Renovierung noch besser macht? Unsere Leistungen für Sie umfassen nicht nur eine sorgfältige Marktanalyse, sondern auch eine virtuelle Renovierung.
Als erste Orientierung: Für den zeitgemäßen Umbau von alten Häusern aus den Nachkriegsjahren veranschlagen Fachleute gut 40 Prozent des Kaufpreises. Ältere Häuser aus der Zeit vor 1930 benötigen zusätzlich rund die Hälfte des Kaufpreises für die Sanierung. Apropos Kosten: Was ist eigentlich diese Sanierungspflicht, von der gerade alle sprechen?
Gebrauchtes Haus kaufen was beachten 2023: Energetisch sanieren für alle verpflichtend
Im März 2023 beschloss das EU-Parlament, dass Immobilieneigentümer ihre Häuser energetisch sanieren sollen. Schließlich stammen knapp 48 Prozent des Energieverbrauchs und 36 Prozent der Treibhausgasemissionen in der EU von Gebäuden. Um die Emissionen zu verringern, sollen Hausbesitzer Fenster erneuern, Dächer dämmen oder eine Solaranlage anschaffen.
Konkret sehen die Pläne der EU vor, dass bestehende Wohngebäude bis 2030 auf den Energieeffizienzstandard E und bis 2033 auf den Standard D gebracht werden. Unbewohnte Gebäude sollen bis 2027 auf den Energieeffizienzstandard E saniert werden und spätestens bis 2033 auf den Standard D.
Um das zu schaffen, sollen Eigentümer nach den Plänen des EU-Parlaments auf erneuerbare Energien setzen: Wenn größere Renovierungen stattfinden, sollen ältere Gebäude ab 2032 mit Solaranlagen ausgestattet werden. Für Neubauten sind die Pläne noch weitaus ambitionierter: Neue Immobilien sollen ab 2028 kein CO2 mehr ausstoßen dürfen. Neue Gebäude müssen zudem ab 2028 mit Solaranlagen ausgestattet sein, sofern das technisch möglich und ökonomisch sinnvoll ist.
Die staatliche Förderbank KfW ist sich sicher, dass die Kosten für die klimafreundliche Sanierung insgesamt rund 254 Mrd. Euro für Deutschland betragen könnten. Wie hoch die Kosten für einzelne Hausbesitzer wirklich ausfallen werden, ist noch unklar und wird vor allem vom Sanierungsstand der Häuser abhängen. Wenn Energiepreise noch weiter steigen, werden Sanierungsmaßnahmen sowieso ökonomisch sinnvoll.
Die gute Nachricht: Hausbesitzer können auf Förderungen vom Staat hoffen – auch wenn konkret noch nichts ausgearbeitet ist. Die EU-Kommission plante Ende 2021, bis 2030 insgesamt 150 Mrd. Euro an EU-Geldern für Förderprogramme der Mitgliedstaaten bereitzustellen.
Gebrauchtes Haus kaufen was beachten: Grundbuch- und Kaufvertragsprüfung
Was viele nicht wissen: Im Grundbuch finden Sie mögliche Belastungen, die noch auf der Immobilie liegen. Grundschulden zum Beispiel. Unter Umständen gibt es sogar Beschränkungen für das Grundstück. Prüfen Sie also in jedem Fall, ob alle Anbauten und Veränderungen dort aufgelistet sind. Sonst haften Sie als neuer Eigentümer bei einer Kontrolle.
Wenn Sie den Kauf einer Immobilie in Erwägung ziehen, sollten Sie den Kaufvertrag vor der Unterschrift unbedingt gründlich prüfen. Der Entwurf muss spätestens zwei Wochen vor dem Notartermin vorliegen, damit Sie noch Zeit für Änderungswünsche haben. Sobald der Vertrag erstmal durch einen Notar beurkundet ist, kann er praktisch nicht mehr rückgängig gemacht werden.
Besonders wichtig ist es, bei einem Kauf einer Eigentumswohnung die Teilungserklärung, den Wirtschaftsvertrag und den Verwaltervertrag im Voraus genau zu prüfen. Als neues Mitglied einer Eigentümergemeinschaft sollten Sie auch die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen einsehen, um herauszufinden, in welcher Art von Gemeinschaft Sie sich engagieren. Schließlich werden Sie in engem Kontakt mit Ihren Nachbarn leben.
Gebrauchtes Haus kaufen: Ab wann gehört mir die Immobilie?
- Unterschreiben des Kaufvertrages: Der Verkäufer hat sich zwar über den Eigentumsübergang mit dem Käufer geeinigt, ist aber noch immer der Besitzer und Eigentümer der Immobilie.
- Nach der Zahlung: Der Käufer gilt rechtlich als Besitzer der Immobilie, während der Verkäufer noch immer der Eigentümer ist.
- Eintragung im Grundbuch: Erst wenn die Immobilie im Grundbuch auf den Käufer umgeschrieben würde, ist der Käufer sowohl der Eigentümer und Besitzer der Immobilie.
Um Streitigkeiten vor Gericht zu vermeiden, kann es bei einem Kauf durchaus sinnvoll sein, eine Rechtsschutzversicherung abzuschließen.
Gebrauchtes Haus kaufen was beachten: Checkliste
Sie haben Ihre Immobilie gefunden? Mit allem, was für Sie persönlich dazu gehört? Sehr gut. Zum Schluss möchten wir Ihnen noch eine Checkliste an die Hand geben, die Sie vor Unterzeichnung des Kaufvertrags durchgehen sollten.
- Wie alt sind Wasser- und Abwasserleitungen sowie Elektroleitungen?
- Wie alt sind Fenster und Türen?
- Gab es in der Vergangenheit einen Wasserschaden?
- Gibt es Anzeichen von Schimmelbildung oder Pilzbefall?
- Ist die Bausubstanz intakt?
- Wann wurden die letzten Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt und welche?
- Ist das Dach dicht?
- Ist der Keller trocken?
- Wie alt ist die Heizungsanlage?
- Wurden wärmedämmende Maßnahmen durchgeführt?
Jetzt, da Sie wissen, worauf es ankommt, können Sie Ihre Kaufentscheidung mit mehr Selbstvertrauen und Sicherheit treffen.
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